BLOG | kanzlei-job.de

Lösung Fallbeispiel / Mietrecht, Untermietverträge

Christina Diegel

Research Associate, Stud. Iur., ingeniam Executive Search, Frankfurt am Main

Im Folgenden nun eine Lösungsmöglichkeit für den zuletzt gestellten Fall. Selbstverständlich ist hierin kein rechtsverbindlicher Ratschlag oder eine Garantie auf eine gänzlich fehlerfreie Lösung zu sehen. Ich freue mich über weitere Vorschläge – wie immer, kommt es ja auf den Fall an und es führen bekanntlich viele Wege nach Rom. Die Anmerkungen enthalten Hinweise, auf was insbesondere noch einmal ein Auge zu werfen ist.

Lösungsvorschlag

Frage 1:

A. Ansprüche von B gegen C

I. Anspruch von B gegen C auf Zahlung des Mietzinses aus Zeitmietvertrag

B könnte einen Anspruch gegen C auf Zahlung des Mietzinses nach § 535 II, 575 I Nr. 1 BGB haben.

1. Wirksamer Mietvertrag

Hierzu müsste der Anspruch zunächst entstanden sein. Dies wäre der Fall, wenn B und C sich wirksam über einen Mietvertrag i.S.d. §§ 535 II, 575 I Nr. 1 BGB geeinigt hätten. Es müssten dazu zwei übereinstimmende, inhaltlich aufeinander bezogene Willenserklärungen, namentlich Angebot und Annahme vorliegen. In diesem Fall vereinbaren B und C über Whatsapp, dass der B die Wohnung des C nutzen dürfe und hierfür eine Zahlung an den C leisten solle. Hierin sind zwei inhaltlich übereinstimmende, aufeinander bezogene Willenserklärungen zu sehen. Ein Vertrag ist damit wirksam zustande gekommen. Auch gibt B transparent und nach außen erkennbar den Grund für die Befristung, nämlich die nach einem Monat erwartete Eigennutzung, an und entspricht damit dem Erfordernis für befristete Mietverträge nach § 575 I Nr. 1 BGB. Es ist ein wirksamer Mietvertrag auf Zeit gem. §§ 535, 575 I Nr. 1 BGB und damit auch der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses entstanden.

- Anmerkung: Wichtig ist hier zu erkennen, dass ein Mietvertrag auf Zeit vorliegt. Zwar liegt bei Mietverträgen nach §§ 535 ff BGB im Grundsatz kein Formerfordernis vor - allerdings gibt es für Zeitmietverträge einen Sonderfall.

2. Formerfordernis

Fraglich erscheint, ob das Formerfordernis aus §§ 126, 550 BGB im vorliegenden Fall eingreift. Nach diesem ist es für Zeitmietverträge zwingend erforderlich, dass dieser bei Verträgen mit einer Dauer von über einem Jahr schriftlich abgeschlossen wird. Ein fehlendes Formerfordernis führt zum Schluss des Mietverhältnisses auf Dauer. Vorliegend führen B und C eine schriftliche Konversation über einen Kurznachrichtendienst. Ob diese Vereinbarung dem Schriftformerfordernis aus § 550 BGB genügt, kann allerdings insofern dahinstehen, als dass beide eine Mietdauer von einem Monat vereinbaren. Ein Anspruch auf Zahlung des Mietzinses scheitert also auch nicht an einem fehlenden Formerfordernis.

- Anmerkung: Hätte der Mietvertrag dem Formerfordernis aus §§ 126, 550 BGB nicht genügt, so ordnet § 550 BGB nicht die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages an, sondern fingiert ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis zwischen den Parteien.

II. Ergebnis

B hat einen Anspruch gegen C auf Zahlung des Mietzinses gem. §§ 535 II, 575 I Nr. 1 BGB.

III. Anspruch von B gegen C aus ungerechtfertigter Bereicherung

B könnte einen Anspruch gegen C auf Herausgabe des Erlangten aus § 812 I Var. 1 BGB haben.

1. Etwas erlangt

Hierzu müsste C zunächst etwas erlangt haben. Als solches versteht sich grundsätzlich jeder vermögenswerte Vorteil.

a. Nutzung der Wohnung als ersparte Aufwendung

Fraglich ist, ob die Nutzung und Inbesitznahme der Wohnung für den oben genannten Zeitraum von einem Monat ein vermögenswerter Vorteil ist. Vorliegend hat C die Wohnung genutzt, ohne einen Mietzins zu entrichten, er hat sich hierdurch Aufwendungen erspart. Nach h.M. sind diese ebenfalls ein vermögenswerter Vorteil wenn hierfür die Befugnis fehlte und bei ordnungsgemäßem Vorgehen für die Benutzung eine Entschädigung hätte gezahlt werden müssen. Darüberhinaus wird der Besitz einer Sache nach ganz h.M. ohnhin bereits als vermögenswerter Vorteil subsumiert. C erspart sich in diesem Fall die 1000 € Mietzinsentrichtung an B. C hat sowohl durch die ersparte Aufwendung i.H.v. 1000,- € sein  Vermögen gemehrt, als auch durch die Inbesitznahme der Wohnung für den Zeitraum eines Monats.

- Anmerkung: Fraglich ist ferner, ob der C auch durch die bloße pflichtwidrige Zurückbehaltung (ihn trifft gerade kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 I BGB, die Leistung (Bereitstellung der Mietsache ist bereits erfolgt)) der 1000,- € bereits etwas erlangt hat. Das kann aber insoweit dahinstehen, als dass er bereits durch den gezogenen Nutzen etwas erlangt hat.

2. Zwischenergebnis

C hat etwas erlangt.

a. durch Leistung des B

Fraglich erscheint weiterhin, ob C dies auch durch Leistung des B erlangt hat. Dies liegt bei  einer zweckgerichteten Mehrung fremden Vermögens vor. Im gegebenen Fall verweigert C die Zahlung des Mietzinses. Diesen Vermögensvorteil direkt hat C zwar nicht durch Leistung des B erlangt, jedoch aufgrund der Leistung des B, nämlich der Zurverfügungsstellung der Wohnräume. C hat hieraus Nutzungen im Wert von 1000,- € gezogen. C hat mithin auch etwas durch Leistung des B erlangt.

- Anmerkung: Hier sollte differenziert werden zwischen "durch Leistung" und "aufgrund von Leistung". Sicher ist hier auch anders argumentierbar, insbesondere wenn man einzig auf die Besitzerlangung der Wohnung und nicht auf die gezogenen Nutzungen abstellt.

b. ohne rechtlichen Grund

Ferner dürfte kein rechtlicher Grund für die Mehrung des Vermögens seitens des B vorliegen. Im gegebenen Fall liegt erst Recht kein Grund vor, zwischen B und C bestand ein Mietvertrag, aufgrund dessen C zur Gegenleistung verpflichtet gewesen wäre, die er zurückbehält. Es besteht also kein rechtlicher Grund für die Mehrung des Vermögens des C durch B.

- Anmerkung: Hier sollte man sich genau fragen, nach welchem rechtlichen Grund eigentlich gefragt ist. Vorliegend geht es um die rechtlichen Grund dafür, die Nutzungen unentgeltlich zu ziehen, es käme also beispielsweise eine Leihe der Wohnräume in Betracht. So etwas liegt aber gegenteilig erst Recht nicht vor, da eben ein Mietvertrag zwischen den Parteien bestand, der die Zahlung eines Mietzinses fest vereinbarte.

IV. Ergebnis

B hat einen Anspruch auf Herausgabe von 1000,- € gegen den C gem. § 812 I Var. 1 BGB.

V. Anspruch auf Herausgabe gem. § 985 I BGB

Die früher teilweise vertretene Theorie der Geldwertvindikation erlaubte einen Herausgabeanspruch auf Geld aus § 985 BGB auch dann, wenn die konkreten Scheine und Münzen ununterscheidbar mit anderem Geld des Besitzers vermischt worden waren. Diese Auffassung widerspricht §§ 948, 947 BGB mit § 951 BGB oder mit §§ 1008 ff, 741 ff BGB. Zudem würde die Behandlung von Bar- und Buchgeld verwischen. [1]

B. Ergebnis Ansprüche von B gegen C

B hat einen Anspruch auf 1000,- € gegen C wahlweise gem. §§ 535 II, 575 BGB oder § 812 I Var. 1 BGB.

C. Ansprüche von A gegen B

Fraglich ist, ob auch A gegen B Ansprüche geltend machen kann.

I. Anspruch auf Herausgabe des Mietzinses aus §§ 280 I, 241 II, 535 BGB

A könnte einen Anspruch auf Herausgabe der Mietzinsforderung gegen C nach §§ 280 I, 241 II, 535 BGB haben, wenn dieser pflichtwidrig untervermietet hätte und dem A ein Schaden in Höhe der Forderung entstanden wäre.

1. Schuldverhältnis

Dafür müsste zunächst nach § 280 I BGB ein Schuldverhältnis vorliegen. Dies ist im Mietvertrag i.S.d. §§ 535 II 575 I BGB zwischen A und B eindeutig zu sehen.

2. Pflichtverletzung

Ferner müsste B eine Pflicht, die sich aus dem Schuldverhältnis mit A ergibt, i.S.d. § 241 II BGB verletzt haben.

a. Untervermietung als Pflichtverletzung

Eine solche könnte in der Untervermietung gesehen werden, die dem B nach den AGB des Mietvertrages mit A untersagt worden war. Fraglich ist jedoch, ob diese AGB wirksam waren.

aa) Wirksame Einbeziehung der AGB in den Hauptmietvertrag

Es ist von vorformulierten und für eine Vielzahl von Verträgen durch den Verwender erstellten Vertragsbedingungen auszugehen. Auch der sachliche und persönliche Anwendungsbereich des § 310 BGB ist eröffnet.

bb) Einbeziehung in den Vertrag

Ferner ist auch von einer wirksamen Einbeziehung gem. §§ 305 II, III, 305a auszugehen.

cc) Auslegbarkeit der Klausel

Vorliegend untersagt die formulierte Klausel im Mietvertrag zwischen A und B jegliche Untervermietung der Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters. Es liegt weder eine Individualabrede, noch eine auslegbare Unklarheit vor.

dd) Inhaltskontrolle

Fraglich ist jedoch, ob die Klausel auch einer Inhaltskontrolle Stand hält. Nach § 307 I 1 BGB darf eine Klausel insbesondere den Vertragspartner des Verwender nicht nach Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Vorliegend wurde ohne Einschränkung vereinbart, dass B nicht ohne Genehmigung untervermieten dürfe. Nach h.M. wird hierin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hatte. Den Vermieter treffe sogar im Einzelfall die Pflicht, dem Mieter die Untervermietung zu erlauben.[2] Im Fall des B ist dieser geschäftlich viel unterwegs und unterliegt nur befristeten Auftragsverhältnissen. Er hat ein schützenswertes Interesse daran, die Kosten für seine Wohnung in Form eines Untermietverhältnisses vorübergehend auf einen anderen Mieter zu übertragen. Auch ist festzustellen, dass der Vermieter keine Bedenken gegenüber dem von B eingesetzten Untermieter treffen, insbesondere ist dem B und A kein Verhalten des C bekannt, das eine Gefährdung der Mietsache erwarten ließe. Das Untervermietverbot aus dem Mietvertrag zwischen A und B hält einer Inhaltskontrolle nicht stand.

- Anmerkung: Beachtlich ist hier das neue Urteil aus dem vergangenen 
Jahr des BGH, bei dem eine Mieterin auf Schadensersatz wegen Pflicht-
verletzung aus dem Mietverhältnis klagte und Recht bekam. Der 
Vermieter verweigerte hier die Zustimmung zur Untervermietung und 
musste Schadensersatz leisten. Ferner würde eine Prüfung wenn nicht 
schon hier spätestens am Punkt des eingetretenen Schadens scheitern, 
es sei denn der Vermieter kann sich aufgrund besonderer Umstände (im 
Regelfall zu verneinen) auf nicht nur gewöhnliche Abnutzungsspuren in der Wohnung berufen.

b. Zwischenergebnis

Es liegt kein wirksames Untermietverbot im vorliegenden Fall vor.

3. Zwischenergebnis

B hat durch die Untervermietung der Mietsache auch keine Pflichtverletzung begangen.

II. Ergebnis

A hat keinen Anspruch auf Herausgabe des Mietzinses gem. §§ 280 I, 241 II, 535 BGB.

III. Herausgabeanspruch aus angemaßter Eigengeschäftsführung

A könnte einen Anspruch gegen B auf Herausgabe der 1000,- € aus angemaßter Eigengeschäftsführung gem §§ 687 II, 681 S.2, 667 BGB haben.

1. Objektiv fremdes Geschäft

Hierzu müsste zunächst ein objektiv fremdes Geschäft vorliegen. Ein solches ist in jedem rechtsgeschäftlichen oder tatsächlichen Tätigwerden zu sehen. Die Untervermietung der Wohnung stellt ein solches unfraglich dar. Es liegt ein objektiv fremdes Geschäft vor.

2. positive Kenntnis der Fremdheit beim Geschäftsführer

Der Geschäftsführer muss auch bewusst davon Kenntnis erlangt haben, dass das Geschäft ein fremdes und gerade nicht sein eigenes ist. Vorliegend vermietet der B jedoch seine Wohnung gerade unter, was schon impliziert, dass er das Mietverhältnis als sein eigenes schließt und ihm auch nicht bewusst ist, dass dies nicht sein eigenes ist.

- Anmerkung: Hier könnte man auf den Gedanken kommen, dass es darauf ankäme, ob dem Mieter bewusst sei, dass die vermieteten Wohnräume nicht die eigenen sind. Darauf kommt es aber gerade nicht an, sondern lediglich auf das Rechtsgeschäft der Untervermietung. Bei diesem geht B jedoch eindeutig davon aus, dass er in seinem Namen abschließt und gerade nicht für einen Fremden. Ihm ist also eine etwaige Fremdheit des Geschäftes nicht bewusst.

IV. Ergebnis

A hat keinen Anspruch gegen B auf Herausgabe der 1000,- € aus angemaßter Eigengeschäftsführung.

V. Herausgabe des Erlangten aus EBV

A könnte einen Anspruch gegen B auf Herausgabe gezogener Nutzungen nach §§ 987, 990 BGB haben. Ein solcher Anspruch scheitert aber von vornherein selbst bei Bejahung der Vindikationslage gegenüber dem C an der Rechtshängigkeit. Er ist mithin gar nicht erst entstanden.

VI. Anspruch auf Schadensersatz aus Delikt

A könnte einen Anspruch gegen C direkt aus § 823 II BGB i.V.m. § 263 StGB haben. Allerdings scheitert es hier im objektiven Tatbestandes des § 263 StGB bereits an einer durch C veranlassten Vermögensverschiebung des A.

VII. Anspruch auf Herausgabe des Erlangten nach Bereicherungsrecht

A könnte gegen B einen Anspruch auf Herausgabe des durch die Verfügung an C Erlangten gem. §§ 816 BGB haben. Hierzu müsste allerdings überhaupt eine Verfügung vorliegen. Eine solche ist regelmäßig ein Rechtsgeschäft, das unmittelbar auf die Veränderung, Übertragung oder Aufhebung eines bestehenden Rechts gerichtet ist. Eine solche liegt nicht vor. Es entsteht kein Anspruch.

 

Frage 2:

B kann bei Gericht einen Mahnantrag  bei dem zuständigen Gericht unter Angabe seiner und der Personalien des Schuldners, sowie der weiteren nach dieser Vorschrift erforderlichen Daten stellen. Das Gericht erlässt daraufhin im Regelfall nach § 690 I BGB einen Mahnbescheid gegen den Schuldner. Dieser ist zunächst nicht zu begründen und geht dem Schuldner per Mahnschreiben zu. Begleicht der Schuldner binnen einer Frist von 14 Tagen seine Schuld bei B nicht und widerspricht er auch nicht, beantragt das Gericht entsprechend der Forderung des B einen Vollstreckbarsbescheid gem. § 699 I ZPO gegen den C, mithilfe dessen B zum Beispiel in das Vermögen des C pfänden lassen kann.

 

[1] Münch Komm / Baldus § 985 Rn. 26 aus 2009

[2] BGH mit Urteil vom 11.6.2014 – Az. VIII ZR 349/13 

Kommentar verfassen